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企业丛林的适者生存

2018-08-17 梵悦·108

前不久一篇文章《我上班的500强,在北京CBD待不下去了》刷爆了朋友圈。文中介绍,“如今,外企在CBD地区的租户中仅占到30%。在2003年,这个数据还是70%”。

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2012年英特尔悄声搬离嘉里中心,到2016年惠普离开了自己冠名的惠普大厦……十年间,外企“出逃CBD”在一直在上演,幕后是国贸CBD一路上涨的租金,企业因为交不起高昂的租金而撤离,于是能负担这个租金的企业在国贸CBD立足成长起来。

这一切像极了进化论“适者生存”的法则,弱者被淘汰,强者被保留。

“租不起”推动CBD成长

据「世邦魏理仕」数据,2018年初全球甲级写字楼租金最贵地区排行榜中,国贸CBD已经超过纽约曼哈顿,以每平方米2038.4美元的年租金名列第五。

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企业经营,无非就是钱与钱的博弈,收益高出成本的部分就是企业净利润,而办公楼租金明显占了企业经营成本的大头,企业无力负担越来越高的租金,只能说明收益与成本失衡,利润没有明显增长甚至还有下滑趋势。

正如「每日人物」介绍的,外企在中国的特权时代已经于2008年终结,国内政策不再迁就外资企业,而一些外企的行事方式和价值观也难以迁就中国市场。所以,在统一企业所得税率之后,内外资企业看似站在了同一起跑线上,其实内资企业在熟悉客户心理这一点上就占了上风。

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物竞天择,适者生存,留存下来的30%就是国贸CBD这座企业丛林中的强者,它们是三星、壳牌、丰田、大众等跨国公司地区总部,每一个在自己所在领域都是领头羊。而那些搬离的企业原本在国贸的领地被势头更强劲的企业占据,后者每年为这块区域贡献了更多的税收,也让国贸CBD越来越茁壮。

“进不来”意味CBD正盛

势头更强劲的企业一定会补上外企撤离的空缺吗?尤其是在租金已经如此恐怖的情况下。

在全球甲级写字楼租金排行榜已经三年“卫冕冠军”的香港中环CBD用如今跌至1.1%的空置率回答了这个质疑——空位转瞬即逝,大量企业还在“等位”。所以2015年租下了国际金融中心二期一整层楼的中国民生银行没有被三年来步步紧逼的租金吓跑,反而见证着越来越多的内地银行和资产管理公司一点点填满了中环写字楼。

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由此可见,在顶级CBD,空置率与租金并不成正比,外面排满了挤破头皮也想跻身CBD核心区的企业,“今天有外企退租,第二天就有许多内资企业递申请表进去”。

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现在他们都看准了北京新地标——中国尊,这座以国名冠名、拥有国家信用背书的6A级写字楼在今年开盘招商,除了预留给中信银行和阿里巴巴的办公区以及观光、会议等功能区,目前在租的共28层,且整层起租。这意味着那些排队等在门外的企业们要争这28个席位,甚至可能要和一些已经盘踞在CBD内但仍想扩张地盘的企业竞争,中国尊能给国贸CBD紧张的供应量带来的喘息余地寥寥无几。

企业对国贸CBD的趋之若鹜也很好理解。马太效应认为强者愈强,弱者愈弱,集聚的资源能产生更高的效率,大大减少沟通和接触顶级资源所需的成本,而且CBD作为中央商务区,生来就是最适合办公的区域,为企业发展免除了很多后顾之忧,也带来了很多助力。

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所以即便是这样一座残酷进化的企业丛林,外面也有大量企业已经在磨拳擦掌,渴望有个空位留出来,并希冀着自己能像那些巨头一般长久占据这个位置,甚至在国贸CBD开疆辟土。

这是一块仍在成长的土地,是一艘几近满载的装满黄金的财富巨轮,它在“适者生存”法则的自我调节下不断更新增值。水涨船高,在这块没有新增住宅供应量的区域里,同样生长着的梵悦108无论是用来居住还是投资,都是保值增值的最佳资产。