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洞察与分享|豪宅公共空间的密码

2015-10-09 梵悦·108

“豪宅易,会所难”,这是无数开发商的感慨。这个“难”其实包括两块:其一是功能选择难,需要什么,不需要什么,期间的取舍源于开发商对富裕阶层的了解程度;其二是运营难,运营管理团队的选择,成本的控制,导致很多豪宅的会所最终走向衰亡。


CBD豪宅还缺一座怎样的大堂?

生活在城郊别墅区和生活在都市中心,对于社区公共空间的需求种类是完全不一样的。以北京CBD为例,周边生活配套的成熟度很高,开发商能够想到的配套种类基本周边500米内都能找到,而且品质度很好,足够高端。

梵悦108所在商圈国贸CBD.jpg

在这种区域,开发商的选择一般有两种:

一种是依托酒店或购物中心提供配套,让客户可以足不出楼,解决全部生活需求;另一种则是完全放弃建设配套,完全凭借周边。

对于第一种方式,最大的好处是可以实现长期运营,品质度有保证。但其缺点也十分明显:私密度和专属度不够。酒店尚好,购物中心的人群档次相差就比较大。

而第二种方式则给人一种强烈的不负责任感,居住者的任何生活需求都必须走出楼宇。而CBD是一个人流量极大的城市公共区域,这样居住者的私密度就荡然无存了。

梵悦108 图为XIU.jpg

(图为XIU)

能否有第三种方式?既能让居住者不出楼宇,可以解决生活所需,又能避免重复,呈现公共空间的独特性,保证持续运营?

这首先需要了解CBD的高端客户的特性。选择在国贸居住的人,有一个共性,就是生意和生活是交织在一起,无法清晰剥离开。无论是家、还是酒店、餐厅,都是各类社交情景的发生地。

中国大饭店.jpg

(图为中国大饭店)

所以仅仅只有超市、美甲、餐厅是不够的。CBD高端客户需要处理生意,完成会晤社交的空间。

基于生意、社交,梵悦108对于公共大堂进行了全新的设计——尺度私密,功能精选。过于庞大的空间尺度,会造成极大的浪费,且与周边林立的酒店宴会、社交空间形成重叠。所以无论是业主书房、会议室、大堂吧、私宴空间,尺度都是恰当私密的。

梵悦108大堂)

有人提出,在CBD最不缺乏的就是餐厅,为什么梵悦还要设置一个私宴空间?其实这正是高端客户所期冀的“主场感受”。

梵悦108配套.jpg

(示意图)

这类设置在大堂的配套,被统称为私属区域,只面向居住者开放。虽然有一定的运营成本,但是相比较能够为居住者带来的便利和主场感受,是十分必要的。


最后的50米,也是最难的50米

CBD是一个什么都不缺的地方, 能想到的高端配套在500米内几乎是一网打尽了,因此梵悦108着重思考的是50米距离内所需要的商业形态。

梵悦108所在商圈国贸CBD未来规划示意图.jpg

所以需要研究高端客户的哪些需求是必须在楼宇内满足的。购物基本是偶发型消费,周边的银泰、国贸、财富中心已经能够很好地满足,因此没有必要在有限的豪宅商业空间中呈现。

梵悦108公共空间布局.jpg

(梵悦108公共空间布局)

超市,虽然周边有很多大型进口超市,但在楼宇中需要有一个小型的进口超市,用以解决“突发的生活需求”。所以梵悦108引入的J·MART在运营内容上,也和传统超市有所不同:承载了大量的便利服务,包括鲜花、洗衣、奢侈品护理等。

梵悦108引入进口超市品牌J·MART.jpg

(梵悦108引入进口超市品牌J·MART,示意图)

在豪宅圈有一句俚语,“富人也有吃麻辣烫的需求”。有数个能够成为居住者“第二厨房”的特色餐厅,也是一种必须。但是过于奢豪就没有必要了,周边实在太多了。

梵悦108引入餐饮品牌——卖花卖汤.jpg

梵悦108引入餐饮品牌——卖花卖汤)

梵悦108引入北京悦、精品咖啡、特色烘焙.jpg

(梵悦108引入北京悦、精品咖啡、特色烘焙,示意图)

追求健康,应该是现今富裕阶层最流行的生活方式。拥有大量明星私教练和阳光恒温泳池的梵悦108的健身会所,在国贸豪宅领域是绝无仅有的。

梵悦108健身会所的泳池.jpg